こんにちは！
八戸市の工務店、タナカホームです。
「学校からも近いし、広さも十分。なのに、なぜかここだけ坪単価が相場より安い……！」
土地探しをしていると、そんな「掘り出し物」に見える物件に出会うことがあります。少しでも安く土地を手に入れて、その分をキッチンやリビングのこだわり回したい。そう思うのは当然のことですよね。
しかし、不動産の世界に「ただ安いだけ」の土地は残念ながら存在しません。
安さの裏には必ず「理由」があります。それを知らずに契約してしまうと、後から「地盤改良に200万円かかった！」「水道を引くのに数十万円請求された……」と、せっかくの予算計画が台無しになってしまうことも。
この記事では、家づくりを始めたばかりの方が知っておきたい「坪単価が決まる裏事情」と、安い土地に隠された「追加コスト」の正体をわかりやすく解説します。
理想のマイホームを予算内で叶えるための、賢い土地の見方をご紹介します！
Contents
そもそも「坪単価」ってどうやって決まるの？
土地の値段には、定価がありません。基本的には**「買いたい人がどれだけいるか（需要と供給）」**で決まります。
特に坪単価を大きく左右するのは、次の3つのポイントです。
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利便性（タイパが良いか）： 駅までの距離、スーパーや学校の近さ。
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土地の形と向き： 日当たりの良い「南向き」や、家を建てやすい「きれいな四角形」は高くなります。
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道路との関係： 広い道路に面しているか、角地かどうか。
これらが揃っている土地は人気が高いため、坪単価も上がります。逆に言えば、これらが欠けていると坪単価は安くなりますが、それは**「住んでからの不便さ」**として返ってくる可能性があります。
坪単価の安さを打ち消す「隠れたコスト」の正体
本当に気をつけなければならないのは、住み心地の問題ではなく**「家を建てるための準備にお金がかかる」**ケースです。以下のポイントに当てはまる土地は、坪単価が安くても注意が必要です。
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地盤改良費（50万円〜200万円程度） 見た目がきれいな土地でも、元が田んぼや沼地、盛り土だった場合は注意が必要です。家を支える力が足りないと、地中の補強工事に多額の費用がかかります。
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造成工事・擁壁（ようへき）工事費（100万円単位になることも） 道路と土地に段差がある場合、土が崩れないように壁（擁壁）を作る必要があります。古い擁壁の作り直しが必要なケースもあり、土地代の安さが一気に吹き飛ぶほどの出費になることがあります。
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インフラ引き込み費用（30万円〜100万円程度） これまで家が建っていなかった土地などは、道路の下にある水道管やガス管を敷地内に引き込む工事が必要です。道路を掘り返す距離が長いほど、費用は高くなります。
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セットバック（敷地面積の減少） 接している道路の幅が4メートル未満の場合、将来的に道路を広げるため、自分の敷地を道路として提供（後退）しなければなりません。実質的に家を建てられる面積が「坪単価の計算時」より減ってしまうことがあります。
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建築条件付きによる制限 土地は安いけれど「指定の住宅会社で建てることが条件」という物件です。建物の価格が高めに設定されていたり、自由な設計が難しかったりするため、トータルコストで比較することが重要です。
失敗しないための「土地選び」3ステップ
「安い土地」を避けるべきと言いたいわけではありません。大切なのは、「なぜ安いのか」を納得して買うことです。
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ハザードマップを必ず見る： 安さの理由が「浸水リスク」や「土砂災害リスク」なら、慎重な判断が必要です。
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建築会社（プロ）と一緒に土地を見る： 不動産屋さんは土地を売るプロですが、建築会社は家を建てるプロです。「ここに家を建てるなら、追加でいくらかかるか」を購入前に見積もってもらいましょう。
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「総額」で比較する： 土地単価ではなく、「土地 ＋ 追加工事費 ＋ 建物 ＋ 諸経費」の合計で検討しましょう。
まとめ：自分にとっての「コスパ」を見極めよう
土地選びに100点満点はありません。
「駅から遠くて坪単価は安いけれど、その分、庭を広くして趣味を楽しめる」 「土地は高いけれど、将来のメンテナンス工事が不要な場所を選ぶ」
自分たちがどこにお金をかけたいのか、優先順位が決まれば、その坪単価が「本当にお得かどうか」が見えてくるはずです。
タナカホームは不動産部もございますので、お客様にとって最適な土地のご提案をいたします。
目先の安さに惑わされず、家づくりの総額を見据えた賢い土地探しをスタートさせましょう！
